Полное руководство по процедуре ТАПУ для иностранцев в Турции 2026

Процедура ТАПУ для иностранцев в Турции — это официальный правовой путь, посредством которого международные покупатели оформляют право собственности на недвижимость на своё имя. ТАПУ (Tapu Senedi) — турецкий правоустанавливающий документ, выданный государством, который делает вас законным владельцем недвижимости в глазах турецкого государства. Покупаете ли вы квартиру в крупном городе, виллу с видом на море или инвестиционный объект в одном из самых быстрорастущих районов Турции — правильное оформление ТАПУ является единственно важным шагом на пути к покупке.

ТАПУ — официальный турецкий правоустанавливающий документ, выдаваемый Главным управлением земельного реестра и кадастра (TKGM). Иностранные граждане вправе законно владеть недвижимостью в Турции и получать ТАПУ на своё имя при условии, что объект не находится в военной или охраняемой зоне. Процедура ТАПУ для иностранцев в Турции обычно занимает 3–7 рабочих дней после подачи всех документов и уплаты сбора за передачу правоустанавливающего документа в размере 4%.

Что такое ТАПУ? Объяснение турецкого правоустанавливающего документа

ТАПУ (Tapu Senedi) — официальное свидетельство о регистрации земли и недвижимости, выдаваемое Главным управлением земельного реестра и кадастра Турции — по-турецки Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü или TKGM. Это единственный юридический документ, подтверждающий право собственности на недвижимость в Турции. Без ТАПУ, зарегистрированного на ваше имя, вы не являетесь законным собственником, независимо от любых частных договоров или квитанций об оплате.

Для иностранных покупателей актуальны два основных типа ТАПУ. Kat Mülkiyeti — это кондоминиумный правоустанавливающий документ, выдаваемый на завершённые здания, где каждая единица имеет свой независимый документ — это наиболее надёжный тип, на котором следует настаивать для любого готового объекта. Kat İrtifakı — сервитутный документ на строительство, выдаваемый на этапе строительства для объектов на стадии проекта; преобразуется в ТАПУ Kat Mülkiyeti после получения зданием официального разрешения на заселение (İskân). Всегда уточняйте, какой тип вы получаете, прежде чем подписывать какое-либо соглашение.

Кто может получить ТАПУ в Турции как иностранный покупатель?

Согласно Закону № 2644 (Закон о турецких правоустанавливающих документах), иностранные граждане из подавляющего большинства стран могут приобретать недвижимость и получать ТАПУ в Турции. По состоянию на 2026 год гражданам более 180 стран разрешено покупать здесь недвижимость с минимальными ограничениями.

Ключевые правовые ограничения: объекты не могут находиться в военных зонах или стратегических охраняемых территориях; один иностранный гражданин не может владеть более чем 30 гектарами земли в Турции; совокупная иностранная собственность в любом районе не может превышать 10% от общей регистрируемой площади этого района. Некоторые национальности — в том числе сирийские и армянские граждане — сталкиваются с дополнительными ограничениями и должны проконсультироваться с местным юристом.

По данным Земельного реестра и кадастра Турции (TKGM), иностранные граждане приобрели 48 278 объектов в Турции в 2025 году, при этом российские, иранские, немецкие и украинские покупатели вошли в пятёрку ведущих национальностей — что подтверждает позицию Турции в числе пяти ведущих мировых направлений для иностранных инвестиций в недвижимость.

Процедура ТАПУ для иностранцев в Турции — шаг за шагом

Вот полное пошаговое описание процедуры ТАПУ для иностранцев в Турции — от первого соглашения до получения правоустанавливающего документа на руки.

Шаг 1 — Подписать договор купли-продажи. После согласования цены составляется и нотариально заверяется официальный Satış Sözleşmesi (договор купли-продажи). Это не сам ТАПУ — это юридически обязывающий предварительный договор купли-продажи с изложением всех условий сделки. Ваш агент Sun & Sands проверяет каждый пункт перед подписанием.

Шаг 2 — Оформить нотариальную доверенность (при покупке дистанционно). Если вы физически не находитесь в Турции, вы можете назначить местного адвоката через нотариально заверенную доверенность (POA). Ваш юрист представляет вас в офисе земельного реестра и подписывает документы от вашего имени. Доверенность должна быть нотариально заверена в Турции или иметь штамп апостиля, если подписана в вашей стране.

Шаг 3 — Получить турецкий налоговый номер. Vergi Kimlik Numarası (турецкий идентификационный налоговый номер) обязателен для всех иностранных покупателей перед передачей ТАПУ. Его можно получить за считанные минуты в любой турецкой налоговой инспекции (Vergi Dairesi) или онлайн через портал Налогового управления Турции (GİB). Понадобится только ваш паспорт.

Шаг 4 — Открыть турецкий банковский счёт. Вам понадобится турецкий банковский счёт для осуществления отслеживаемых платежей в соответствии с турецким финансовым законодательством. Он также необходим, если вы планируете воспользоваться освобождением от НДС, поскольку позволяет банку выдать справку об обмене иностранной валюты (Döviz Alım Belgesi).

Шаг 5 — Оценка недвижимости (Ekspertiz Raporu). С 2019 года все передачи ТАПУ требуют официальной оценки недвижимости, выданной оценщиком, одобренным TKGM. Этот отчёт устанавливает минимальную заявленную стоимость для расчёта сбора за правоустанавливающий документ и действителен три месяца. Ваш агент организует это от вашего имени.

Шаг 6 — Записаться и явиться на приём в земельный реестр. Покупатель и продавец — или их законные представители — присутствуют в местном офисе земельного реестра (Tapu Müdürlüğü) на предварительно назначенном приёме. Присяжный переводчик должен присутствовать, если кто-либо из сторон не говорит по-турецки. Приёмы записываются онлайн через систему TKGM e-Randevu.

Шаг 7 — Уплатить сбор за передачу правоустанавливающего документа. Сбор за передачу ТАПУ составляет 4% от официально заявленной стоимости недвижимости, как правило, делится поровну между покупателем и продавцом (по 2%), хотя на практике иностранные покупатели нередко платят все 4%. Этот сбор должен быть уплачен до завершения передачи.

Шаг 8 — Получить ТАПУ. После проверки всех документов и уплаты сбора ТАПУ выдаётся на ваше имя в тот же день. Теперь вы являетесь законным собственником недвижимости. Храните оригинал в надёжном месте и рассмотрите возможность получения заверенной копии для хранения за рубежом.

Расходы и сборы ТАПУ в 2026 году

Помимо цены покупки недвижимости, иностранным покупателям следует заложить в бюджет следующие расходы в рамках процедуры ТАПУ в Турции. Сбор за передачу правоустанавливающего документа — 4% от заявленной стоимости — установлен законом и не подлежит обсуждению, хотя распределение долей между покупателем и продавцом можно согласовать. Официальная оценка недвижимости (Ekspertiz Raporu) стоит примерно ₺3 000–₺6 000 в зависимости от объекта. При использовании доверенности нотариальные сборы составляют около ₺2 000–₺4 000. Присяжный переводчик в офисе ТАПУ обходится примерно в ₺500–₺1 500. Наконец, страхование от землетрясений DASK является обязательным по закону для всех объектов и стоит ₺500–₺2 000 в год в зависимости от местоположения и размера. Актуальное официальное расписание сборов см. в таблице сборов TKGM.

В компании Sun & Sands Real Estate, наша команда ведёт всю процедуру ТАПУ для иностранцев в Турции от вашего имени — от оценки недвижимости и регистрации налогового номера до окончательной передачи правоустанавливающего документа. Мы провели сотни инвесторов из Ирана, ОАЭ и Европы через этот процесс без единого осложнения. Ознакомьтесь с нашей страницей о гражданстве Турции через инвестиции, чтобы узнать, как ваш ТАПУ может стать путём к турецкому паспорту. Свяжитесь с нами сегодня для бесплатной консультации.

Опубликовано командой инвестиций в недвижимость Sun & Sands — специалистами по приобретению турецкой недвижимости для международных покупателей с 2015 года.

Часто задаваемые вопросы

Сколько времени занимает процедура ТАПУ для иностранных покупателей в Турции?
Передача ТАПУ в офисе земельного реестра обычно завершается за 3–7 рабочих дней после оформления всех документов. Весь процесс — от подписания договора купли-продажи до получения правоустанавливающего документа — включая оценку, налоговый номер и открытие банковского счёта, обычно занимает 2–4 недели в общей сложности.

Могу ли я завершить процедуру ТАПУ без поездки в Турцию?
Да. Выдав нотариально заверенную доверенность надёжному местному юристу или агенту по недвижимости, вы можете завершить весь процесс дистанционно. Ваш представитель посещает офис земельного реестра от вашего имени, и ТАПУ выдаётся на ваше имя. Доверенность должна иметь штамп апостиля, если подписана за пределами Турции.

Какие документы нужны для передачи ТАПУ?
Вам понадобятся действующий паспорт с нотариально заверенным переводом при необходимости, турецкий налоговый номер, две биометрические фотографии размером с паспорт, официальный отчёт об оценке недвижимости, подтверждение оплаты, обязательное страхование DASK от землетрясений и подписанный договор купли-продажи. Ваш агент или юрист предоставит индивидуальный контрольный список для вашей конкретной сделки.

Подлежит ли переговорам сбор за правоустанавливающий документ в размере 4%?
Ставка 4% установлена турецким законодательством и не подлежит обсуждению. Однако распределение между покупателем и продавцом полностью оговаривается в договоре купли-продажи. Многие продавцы соглашаются заплатить свои 2%, особенно в условиях рынка покупателя. Всегда уточняйте это в письменном виде перед подписанием.

В чём разница между ТАПУ и договором купли-продажи?
Договор купли-продажи (Satış Sözleşmesi) — это частное соглашение между покупателем и продавцом с изложением условий продажи — он не передаёт право собственности. ТАПУ — официальный правоустанавливающий документ, выданный государством, который юридически переводит право собственности на ваше имя. Вы не являетесь законным собственником недвижимости до тех пор, пока ТАПУ не зарегистрирован на ваше имя в земельном реестре.