Полное руководство по освобождению от НДС при покупке недвижимости в Турции 2026

Для международных инвесторов одним из наиболее значимых финансовых стимулов при покупке недвижимости в Турции является освобождение от НДС — льгота, которая может снизить общую стоимость покупки до 20%. Понимание освобождение от НДС при покупке недвижимости в Турции крайне важно, если вы хотите максимизировать доход и избежать дорогостоящих ошибок. В 2026 году этот стимул по-прежнему полностью действует для квалифицированных иностранных покупателей, предлагая экономию в десятки тысяч долларов на одной сделке. Это полное руководство объясняет, как работает освобождение, кто имеет право на него, как его получить и чего следует остерегаться.

Что такое освобождение от НДС для иностранных покупателей недвижимости в Турции?

Турция взимает налог на добавленную стоимость — известный locally как Katma Değer Vergisi (KDV) — на продажу недвижимости компаниями, зарегистрированными как плательщики НДС, такими как застройщики и строительные фирмы. Применяемая ставка варьируется от 1% до 20% в зависимости от размера, категории и местоположения объекта. Согласно статье 13/i Закона Турции о НДС (Закон № 3065), иностранные граждане, не проживающие в Турции, на законных основаниях освобождены от уплаты этого налога при квалифицированных покупках недвижимости.

Это освобождение применяется исключительно к новостройкам и объектам на этапе строительства, продаваемым застройщиками, зарегистрированными как плательщики НДС. Сделки на вторичном рынке — когда частное лицо продаёт недвижимость — изначально не облагаются НДС, поэтому подавать заявление на освобождение в таких случаях не нужно. Закон специально разработан для привлечения иностранного капитала и поддержки секторов недвижимости и строительства Турции.

Для покупателей, стремящихся к гражданству Турции через инвестиции, освобождение от НДС становится ещё более значимым: на минимальную покупку в $400 000, необходимую для программы гражданства, экономия НДС в 10% составляет $40 000 — цифра, которая существенно улучшает экономику всей инвестиции.

Кто имеет право на освобождение от НДС при покупке недвижимости в Турции?

Право на освобождение от НДС при покупке недвижимости в Турции чётко определено законом. Для получения права все следующие условия должны быть соблюдены:

• Иностранное гражданство: Покупатель должен быть иностранным гражданином. Граждане Турции, проживающие за рубежом в течение длительного времени, также могут соответствовать условиям при определённых обстоятельствах.
• Статус нерезидента: Вы не должны иметь действующего турецкого вида на жительство (ikamet izni) на момент покупки.
• Правило 183 дней: Вы не должны были провести более 183 дней в Турции в течение 12 месяцев, непосредственно предшествующих дате покупки.
• Оплата в иностранной валюте: Полная стоимость покупки должна быть оплачена в иностранной валюте — как правило, USD, EUR или GBP — переведённой в Турцию с зарубежного банковского счёта. Турецкий банк выдаст документ об обмене валюты (Döviz Alım Belgesi), подтверждающий конвертацию средств из иностранной валюты.
• Покупка у продавца, зарегистрированного как плательщик НДС: Застройщик или компания, продающая объект, должны быть зарегистрированы как плательщики НДС в Турции.

Сколько можно сэкономить с освобождением от НДС?

Потенциальная экономия существенна. Текущие ставки НДС на недвижимость в Турции распределяются следующим образом:

• 1% KDV — Социальное жильё и жилые проекты с государственной поддержкой с чистой площадью до 150 кв. м.
• 10% KDV — Стандартные жилые квартиры с чистой площадью до 150 кв. м.
• 20% KDV — Элитные жилые объекты площадью свыше 150 кв. м, пентхаусы и большинство коммерческой недвижимости.

Для наглядности: квартира за $150 000 (10% KDV) экономит вам $15 000; квартира за $300 000 экономит $30 000; коммерческий объект за $500 000 по ставке 20% KDV экономит внушительные $100 000. Это прямая реальная экономия, которая немедленно снижает базовую стоимость и повышает доходность инвестиций.

Шаг за шагом: как получить освобождение от НДС при покупке недвижимости в Турции

1. Получите турецкий налоговый номер (Vergi Numarası). Обязателен для любой сделки с недвижимостью. Посетите любую налоговую инспекцию (Vergi Dairesi) с паспортом — процедура занимает менее часа.
2. Откройте турецкий банковский счёт. Крупные банки, такие как Ziraat, Garanti BBVA и İş Bankası, открывают счета для иностранцев с минимальным пакетом документов.
3. Переведите средства на покупку в иностранной валюте из-за рубежа. Переведите полную сумму с зарубежного счёта на турецкий банковский счёт. Банк выдаст Döviz Alım Belgesi, подтверждающий конвертацию из иностранной валюты.
4. Уведомите застройщика и запросите освобождение от НДС. Застройщик готовит документы и подаёт заявление на получение сертификата освобождения в налоговую инспекцию от вашего имени.
5. Подпишите договор с указанием 0% KDV. После одобрения выставляется счёт с нулевым НДС. Подтвердите это явно перед подписанием.
6. Завершите передачу правоустанавливающего документа (ТАПУ) в земельном реестре. При наличии всех документов обратитесь в Земельный реестр Турции (TKGM) для окончательного оформления права собственности на ваше имя.

Ключевые условия и подводные камни

Период владения — один год. Если вы продадите объект в течение 12 месяцев с момента покупки, отложенный НДС подлежит уплате в полном объёме плюс законные проценты. Это строго контролируется турецкими налоговыми органами — учитывайте это в любой краткосрочной стратегии перепродажи.

Источник платежа имеет значение. Средства должны поступать из-за пределов Турции. Переводы с турецкого счёта в лирах или из местных источников лишат сделку права на освобождение. Всегда получайте письменное подтверждение от вашего турецкого банка относительно конвертации валюты.

Одно освобождение на одно заявление. Каждое освобождение распространяется на одну конкретную сделку. При нескольких покупках каждая требует отдельного процесса подачи заявления.

Для получения авторитетных рекомендаций по турецкому инвестиционному законодательству Инвестиционный офис Президентуры Турецкой Республики предоставляет исчерпывающие ресурсы для иностранных инвесторов. Официальная статистика по недвижимости публикуется Турецким институтом статистики (TÜİK) .

Сочетание освобождения от НДС с программой гражданства Турции

Многие инвесторы совмещают освобождение от НДС с программой гражданства Турции через инвестиции, требующей минимальной покупки на $400 000. Экономия НДС на объекте стоимостью $400 000 по ставке 10% составляет $40 000 — существенное снижение эффективных затрат на вход. Если вы рассматриваете строящийся объект, многие застройщики предлагают рассрочку, позволяющую переводить средства траншами из-за рубежа, каждый из которых документируется отдельно для получения освобождения. Для полного обзора процесса покупки, расходов и юридических сроков смотрите наше полное руководство по покупке недвижимости в Турции .

В компании Sun & Sands Real Estate, наши консультанты сопровождают каждого клиента через процесс освобождения от НДС от начала до конца — от регистрации налогового номера и открытия банковского счёта до координации с застройщиком, получения сертификата освобождения и передачи ТАПУ. Свяжитесь с нами сегодня для бесплатной консультации без каких-либо обязательств и узнайте, сколько вы можете сэкономить на следующей инвестиции в турецкую недвижимость.