فروش ملک در ترکیه 2026: راهنمای کامل برای مالکان خارجی
سپتامبر 29, 2026
مالیات سالانه ملک در ترکیه 2026: راهنمای کامل برای مالکان خارجی
سپتامبر 30, 2026
ترکیه قواعد تهیه گزارش ارزیابی تابعیت ترکیه را برای سرمایه‌گذاران ملکی تغییر داده است. اداره کل ثبت اسناد و کاداستر (TKGM) در تاریخ 28 سپتامبر 2026 بخشنامه 2024/2 را بهروزرسانی کرد. متقاضیان دیگر به یک شرکت ارزیابی خاص محدود نیستند. این مقاله توضیح میدهد چه چیزی تغییر کرده، چه چیزی ثابت مانده و چه مواردی هنوز تأیید نشده است.
این تغییر برای همه کسانی که در سال 2026 برای اخذ تابعیت ملک می‌خرند اهمیت دارد. گزارش ارزیابی تعیین میکند که آیا خرید شما به حد نصاب 400 هزار دلار می‌رسد یا نه. فرایند رقابتی‌تر میتواند در زمان صرفه‌جویی کند. اما قواعد جدید مسئولیت بیشتری را هم بر عهده شرکتی می‌گذارد که انتخاب می‌کنید.
چه چیزی در قواعد گزارش ارزیابی تابعیت ترکیه تغییر کرد؟
در رویه قبلی، سند تعیین مبلغ (Tutar Tespit Belgesi) بر اساس گزارش شرکت GEDAŞ صادر می‌شد. در عمل، خریداران خارجی برای ارزیابی تابعیت فقط به یک شرکت مراجعه می‌کردند.
این تغییر بر پایه مصوبه وزارت محیط زیست، شهرسازی و تغییرات اقلیمی در تاریخ 18 سپتامبر 2026 انجام شده است. طبق بخشنامه اصلاح‌شده، هر شرکت ارزیابی دارای مجوز هیئت بازار سرمایه (SPK) اکنون میتواند این گزارش را تهیه کند. این شرکت باید عضو فعال اتحادیه کارشناسان ارزیابی ترکیه (TDUB) باشد. همچنین باید به سامانه اطلاعات ارزیابی املاک (TADEBİS) متصل باشد.
متقاضی میتواند شرکت مورد نظر خود را در سامانه Web Tapu انتخاب کند. همچنین میتواند انتخاب را به الگوریتم خودکار سامانه بسپارد.
نکات کلیدی بخشنامه جدید
- انتخاب گسترده‌تر: هر شرکت دارای مجوز SPK، عضو TDUB و متصل به TADEBİS میتواند گزارش را تهیه کند.
- اعتبار 12 ماهه: گزارش‌هایی که در معاملات تاپو استفاده می‌شوند 12 ماه اعتبار دارند.
- تغییرات سند: اگر در سند تغییری ایجاد شود که بر ارزش ملک اثر بگذارد، گزارش جدید لازم است. مانند تغییر نوع ملک، ایجاد حق ارتفاق یا ثبت منطقه ممنوعه نظامی.
- محتوای دقیق‌تر گزارش: دست‌کم سه امضا، سه عکس شامل یک عکس از داخل و مقایسه نقشه مصوب با وضعیت واقعی.
- مبنا بودن ارزش بازار: در معاملات تاپو، ارزش بازار درج‌شده در گزارش مبنا قرار می‌گیرد.
- مسئولیت با ارزیاب: TKGM فقط شکل گزارش را بررسی میکند. شرکت ارزیابی و کارکنان امضاکننده مسئول صحت آن هستند.
- گزارش کنترلی: اداره ارزیابی TKGM در صورت تردید میتواند گزارش کنترلی یا اصلاح گزارش را درخواست کند.
مراحل دریافت گزارش ارزیابی طبق قواعد جدید
درخواست گزارش اکنون طبق مراحل زیر انجام می‌شود.
ثبت درخواست در Web Tapu
مالک ملک یا نماینده مجاز شرکت، درخواست را از طریق سامانه Web Tapu ثبت میکند.
انتخاب شرکت ارزیابی
یک شرکت دارای مجوز SPK را انتخاب کنید یا اجازه دهید سامانه به‌طور خودکار تعیین کند.
پرداخت هزینه
TKGM مبلغ، مهلت پرداخت و شماره درخواست را با پیامک یا ایمیل ارسال میکند. تا پرداخت انجام نشود، شرکتی تعیین نمی‌شود.
بازدید از ملک
ارزیاب از ملک بازدید میکند، عکس می‌گیرد و آن را با نقشه مصوب مقایسه میکند.
دریافت گزارش با امضای الکترونیک
گزارش با امضای الکترونیک به سامانه ثبت ارسال می‌شود و در Web Tapu قابل مشاهده است.
استفاده ظرف 12 ماه
از گزارش برای انتقال سند و پرونده تابعیت ظرف 12 ماه استفاده کنید، مگر اینکه سابقه ثبتی زودتر تغییر کند.
قواعد املاک پیش‌فروش و در حال ساخت
بخشنامه برای ساختمان‌های ناتمام محدودیت‌های زمانی روشنی تعیین کرده است. خریداران پیش‌فروش باید پیش از خرید، تاریخ پروانه ساخت را بررسی کنند.
- پروانه کمتر از دو سال و شروع‌نشدن ساخت: ارزش‌گذاری ممکن است.
- پروانه بین دو تا پنج سال: اگر عکس‌ها مرحله ساخت را نشان دهند، ارزش‌گذاری ممکن است.
- پروانه بیش از دو سال و شروع‌نشدن ساخت: ارزش‌گذاری انجام نمی‌شود، چون پروانه باید تمدید شود.
- پروانه بیش از پنج سال و ادامه ساخت: تا تمدید پروانه ارزش‌گذاری انجام نمی‌شود.
- پروژه‌های رهاشده یا در خطر توقف: در گزارش عبارت «محاسبه نشد» درج می‌شود.
تغییرات گزارش‌شده که هنوز تأیید نشده‌اند
برخی فعالان بازار از سه تغییر دیگر هم خبر داده‌اند. این موارد شامل افزودن خودکار 25 درصد به ارزش گزارش، قواعد جدید ارزیابی برای املاک شرکت‌های سرمایهگذاری املاک (GYO) و نقش نظارتی بیشتر GABİM است.
برای مثال، طبق یک برداشت، گزارش 400 هزار دلاری به ارزش مرجع 500 هزار دلار تبدیل می‌شود. اما این موارد در متن منتشرشده بخشنامه جدید که بررسی کردیم وجود ندارد. تا انتشار راهنمای رسمی، آن‌ها را تأییدنشده بدانید. به محض انتشار، این مقاله را بهروزرسانی می‌کنیم.
این تغییرات برای سرمایه‌گذاران چه معنایی دارد؟
- انتخاب بیشتر میتواند سرعت بیشتر و هزینه رقابتی‌تر به همراه داشته باشد.
- شرکت معتبر انتخاب کنید، چون اکنون مسئولیت با ارزیاب است.
- به ارزش‌گذاری غیرواقعی تکیه نکنید. TKGM همچنان میتواند گزارش کنترلی بخواهد.
- در املاک پیش‌فروش برای تابعیت، تاریخ پروانه را دقیق بررسی کنید.
- حداقل سرمایهگذاری 400 هزار دلاری برای تابعیت تغییری نکرده است.
سوالات متداول
آیا برای گزارش ارزیابی تابعیت ترکیه هنوز GEDAŞ الزامی است؟
خیر. از 28 سپتامبر 2026، هر شرکت ارزیابی دارای مجوز SPK که عضو فعال TDUB و متصل به TADEBİS باشد میتواند آن را تهیه کند.
اعتبار گزارش ارزیابی تابعیت ترکیه چقدر است؟
گزارشهای مورد استفاده در معاملات تاپو 12 ماه اعتبار دارند. اگر سابقه ثبتی به شکلی تغییر کند که بر ارزش اثر بگذارد، زودتر گزارش جدید لازم است.
چه کسی شرکت ارزیابی را انتخاب میکند؟
متقاضی میتواند شرکت دلخواه را در Web Tapu انتخاب کند یا انتخاب را به سامانه بسپارد.
آیا سامانه 25 درصد به گزارش ارزیابی تابعیت ترکیه اضافه میکند؟
این موضوع در تحلیلهای بازار مطرح شده، اما در متن منتشرشده بخشنامه وجود ندارد. پیش از اتکا به آن با مشاور خود مشورت کنید.
آیا حداقل سرمایهگذاری برای تابعیت تغییر کرده است؟
خیر. حد نصاب 400 هزار دلار برای خرید ملک با این بهروزرسانی تغییری نکرده است.
خرید ملک برای تابعیت را با اطمینان برنامه‌ریزی کنید
دریافت گزارش ارزیابی تابعیت ترکیه اکنون آسان‌تر شده، اما انتخاب ارزیاب درست مهم‌تر از همیشه است. سان اند سندز (Sun & Sands) به سرمایه‌گذاران در انتخاب ارزیاب معتبر و تکمیل پرونده تابعیت کمک میکند. راهنماهای ما درباره تابعیت ترکیه از طریق سرمایهگذاری و گزارش ارزیابی ملک در ترکیه را بخوانید. برای اطلاعات رسمی به اداره ثبت اسناد ترکیه (TKGM) و سازمان سرمایهگذاری ترکیه مراجعه کنید. همین امروز برای مشاوره رایگان با Sun & Sands تماس بگیرید.
